안녕하세요. 여러분의 삶에 가치를 더하는 으뜸토목설계사무소 대표 김동완입니다.

유튜브 채널 ‘으뜸토목설계사무소’가 이번 영상부터 시즌2를 시작합니다. 임야 및 농지 경매물건·공매물건을 토목 전문가의 시각에서 팩트 중심으로 설명드리겠습니다.

1. 경매물건 입지 설명

김천에 위치한 임야 37,732㎡(약 11,413평)

4차선 국도(시내)에서 약 2km 거리, 농로 포장 등 접근성 ‘보통’

경사도 20~25도, 참나무류 형성, 동향, 토사: 사양토

감정가 113,196,000원 → 촬영일 기준 최저가 27,177,000원

권리분석 결과 특이사항 없음(지상권 등)

2. 경매 분석 포인트

◆ 임야허가 관련 산지관리법 검토

영상에서 설명한 임야는 평균 경사도 20~25도 정도로, 허가 접수 시 지형을 고려한 구조물 설치계획이 중요합니다.

절·성토량 균형을 맞추고, 옹벽 대신 사면 처리 중심으로 계획해 공사비를 절감해야 합니다.

또한 산지관리법상 평지면적 50% 이상 유지 기준에 맞춰 시설계획을 세워야 합니다.

임야 내 기존 소나무가 재선충 방제 구역에 포함되는지 확인해야 하며, 파쇄 장비 설치 또는 훈증 처리 비용을 고려해야 합니다.

다만 이 임야는 참나무류가 대부분이라 파쇄 비용은 크게 들지 않을 것으로 판단됩니다.

◆ 사토 처리 계획(인근 마을 민원 여부 체크)

경사도가 25도 미만이라도 구조물 계획에 따라 공사비 증가 가능성이 있는 임야입니다.

높이 차가 심한 구간은 개발 시설계획에서 제외하고, 숲가꾸기 등 관리 형태로 활용하는 것이 효율적입니다.

허가 면적 규모에 따라 환경평가 등 각종 용역비가 증가할 수 있으므로 단계별 개발계획 수립을 권장합니다.

◆ 우수 및 오수 처리 계획

현행 농로에는 맨홀 및 우수관로가 없습니다.

허가 계획 시 기존 구거(실개천)로 우수를 유출하는 방식을 검토해야 합니다.

◆ 도로 관계

개발 가능성 판단 시 가장 중요한 요소 중 하나입니다.

도시지역(동지역)에서는 도로 폭 4m 이상 확보가 필수입니다.

이 임야는 농로 폭이 협소해 현 상태로는 건축허가가 제한될 가능성이 높습니다.

하지만 영상 마지막에서 ‘개발 가능성’에 대해 종합 의견을 상세히 설명해 두었습니다. 반드시 참고하시기 바랍니다.

3. 종합 의견

해당 임야의 개발 활용성에 대해서는 영상에서 종합적으로 설명드렸습니다.

또한 ‘보전산지 vs 준보전산지’ 비교 영상(유튜브 채널 메인 영상)도 함께 보시면 큰 도움이 됩니다.

아울러, 핵심만 콕 집어 설명드리는 실전 토지개발 마스터 과정도 모집 중입니다. 관심 있는 분들의 많은 신청 부탁드립니다.

감사합니다.